Kira Uyuşmazlıklarında Tahliye Yolları ve Şartları Nelerdir?
Antalya Hukuk Bürosu olarak uzun yıllara dayanan tecrübemizle hem kiraya veren hem de kiracı vekili olarak pek çok kira davasını takip ettik. Kira uyuşmazlıklarında tahliye yolları ve şartları konusunda uzmanlığımız, müvekkillerimize etkili çözümler sunmamızı sağlar. Günümüzde artan kira uyuşmazlıkları, tarafların hem maddi hem de manevi olarak yıpranmasına yol açmaktadır.
Kira Uyuşmazlıklarında Tahliye Yolları ve Şartları yazısı ile amacımız kanun hükümleri çerçevesinde kiracıyı tahliye etme yollarını ve şartlarını özetlemek. Ayrıca yargı sürecinde karşılaşılabilecek kanuni boşluklar ile pratik detaylara dikkat çekmektir. Başlıca sebepler şu şekilde olup detaylı anlatım yazımızın devamında gelecektir. Şöyle ki:
- Konut veya İşyeri İhtiyacı:
Kiraya verenin ya da kanunda belirtilen yakınlarının, kiralanan taşınmazı konut veya işyeri olarak kullanma zorunluluğu bulunması halinde tahliye talep edilebilir. Ancak bu ihtiyacın gerçek, samimi ve sürekli olması gerekir. - Yeniden İnşa veya İmar:
Kiralanan taşınmazın yıkılarak yeniden yapılması, kapsamlı onarım veya genişletme çalışmaları sebebiyle kullanımının mümkün olmaması durumunda kiraya veren, yeniden inşa veya imar gerekçesiyle tahliye talebinde bulunabilir. - Yeni Malik Tarafından Tahliye:
Kiralananı sonradan edinen yeni malik, taşınmazı kendisi veya yakınları için kullanmak istiyorsa; edinim tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunarak, kira sözleşmesinin bitiminde veya 6 ay sonra tahliye talep edebilir. - Tahliye Taahhütnamesi:
Kiracının, kira sözleşmesinden sonra yazılı olarak belirli bir tarihte taşınmazı boşaltmayı taahhüt etmesine rağmen bu taahhüdü yerine getirmemesi durumunda, kiraya veren icra yoluyla tahliye isteyebilir. - İki Haklı İhtar:
Kiracının aynı kira dönemi içinde kira bedelini zamanında ödememesi nedeniyle kiraya veren tarafından iki defa haklı ve yazılı ihtar gönderilmesi, tahliye davası açılmasına imkan tanır. - Temerrüt (Kira Bedelinin Ödenmemesi):
Kiracı, kira bedelini vadesinde ödemezse kiraya veren tarafından yazılı olarak temerrüde düşürülür. Verilen süre içinde ödeme yapılmazsa, kiraya veren temerrüt nedeniyle tahliye talep edebilir. - İzinsiz Alt Kiralama veya Devir:
Kira Uyuşmazlıklarında Tahliye Yolları ve Şartları arasında Kiracı, sözleşmede aksi belirtilmemişse, kiraya verenin yazılı izni olmadan kiralananı başkasına kiralayamaz veya devredemez. Bu durumda sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliye mümkündür. - Komşulara Rahatsızlık veya Zarar Verme:
Kiracının, kiralanan taşınmaza kasıtlı olarak zarar vermesi ya da komşuları rahatsız edecek şekilde davranışlarda bulunması halinde, kiraya veren haklı nedenle tahliye davası açabilir. - Kira Süresinin Bitiminde Bildirimle Tahliye (Belirsiz Süreli Sözleşmelerde):
Eğer kira sözleşmesi belirsiz süreliyse, taraflar TBK m. 328 uyarınca yasal fesih dönem ve bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Yani kiraya veren, yasal bildirim süresine uymak şartıyla tahliye talep edebilir. - Kira Sözleşmesinin Süresiz Hale Gelmesi Sonrası Tahliye:
Belirli süreli bir sözleşme süresi bittikten sonra kiracı oturmaya devam ederse ve kiraya veren de itiraz etmezse, sözleşme belirsiz süreli hale gelir. Kiraya veren bu durumda, TBK m. 347 uyarınca sözleşme bitiminden 10 yıl geçtikten sonra herhangi bir sebep göstermeksizin tahliye talebinde bulunabilir (yasal bildirimle). - Kiralananın Kapsam Dışı Kullanımı:
Kiracı, taşınmazı sözleşmede belirtilen amacın dışında kullanıyorsa TBK m. 316’ya göre kiraya veren uyarıya rağmen kullanımın düzeltilmemesi halinde tahliye isteyebilir. - Kiracının İflası:
Kiracının iflası halinde, TBK m. 333 uyarınca kiraya veren, kiracının teminat göstermemesi durumunda sözleşmeyi derhal feshederek tahliye talep edebilir. - Kiracının Ölümü (Bazı Durumlarda)
Kiracının ölümü hâlinde, mirasçılar sözleşmeyi devralır. Ancak mirasçılar kiralananı kullanma niyetinde değilse veya kira yükümlülüklerini yerine getirmiyorsa, kiraya veren haklı nedenle fesih ve tahliye talep edebilir. - Kiralananın Kamu Yararı veya Kamulaştırma Nedeniyle Boşaltılması:
Kira Uyuşmazlıklarında Tahliye Yolları ve Şartlarında taşınmazın kamulaştırılması veya imar planı gereği yıkılması durumunda, idari işlem nedeniyle tahliye zorunlu hale gelir. - Kiralananın Kullanılamaz Hale Gelmesi:
Yangın, sel, deprem veya benzeri sebeplerle taşınmaz kullanılamaz hale gelirse, TBK m. 136 uyarınca sözleşme kendiliğinden sona erer; tahliye fiilen gerçekleşir.
Peki kiracının gönüllü tahliyesi halinde neler olur veyahut tazminat hakkı doğar mı?
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2019 tarihli iki kararı (2017/4956 E. ve 2017/4632 E.), Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.355 kapsamındaki ihtiyaç nedeniyle tahliye sonrası tazminat taleplerini netleştirmiştir. Yargıtay’ın bu kararı, kira uyuşmazlıklarında tahliye tarifini daha da belirginleştirdi.
Temel Vurgu: TBK m.355’e göre, kiraya veren haklı ihtiyaç iddiasıyla kiracıyı çıkardıktan sonra taşınmazı üç yıl süreyle eski kiracı dışındaki birine kiralayamaz. Aksi takdirde bir yıllık kira bedeli tazminat öder.
Yargıtay Şartı: Ancak Daire, bu tazminat hakkının doğması için tahliyenin, sadece ihtarname ile değil, mutlaka mahkeme kararı (dava) veya icra takibi yoluyla gerçekleşmiş olması gerektiğini şart koşmuştur.
Sonuç: Kiraya veren, konut ihtiyacı gerekçesiyle yalnızca ihtarname çekerek kiracıyı çıkardıktan sonra taşınmazı üçüncü bir kişiye kiralamış olsa bile, tahliye yargı yoluyla sağlanmadığı sürece kiracının tazminat hakkı doğmayacaktır.
