İş yeri sahipleri, site ve apartmanda dükkan açmak için kat malikleri ile bazen sorunlar yaşayabiliyor.

Kat maliklerinin İtiraz Edebileceği ve Edemeyeceği İşlemler

İşyerlerinin ruhsat alması veya yasalara uygun faaliyet göstermesi zorunludur. Örneğin; market, kafe, restoran, fırın, eczane, işyeri ve kuaför vb. işletmelerin açılabilmesi için çeşitli yönetmelikler ile zorunlu tutulmuş tesislerin yapılması gerekmektedir. Bu tesislerin çoğu ortak alanlara müdahale eder. Bu kapsamda özellikle apartmanlarda bulunan işletmeler, apartman ve site kat maliklerinin keyfi engeline takılabilmektedir.

Bu yazımızda Kat Mülkiyeti Kanunu ve Yargıtay kararları çerçevesinde, bu tür uyuşmazlıklarda işyeri sahipleri ve kiracıların haklarından bahsedeceğiz.

Kat maliklerinin hangi işlemlere itiraz etmeye hakkı vardır?

Site ve apartmanda dükkan açmak konusunda esasında kat maliklerinin ortak alanlara yapılacak değişikliklere izin vermeme hakkı vardır. Bunlar, tadilatın yasal zorunluluk kapsamında olmadığı veya binanın ortak alanlarına zarar verdiği durumlardır. Örneğin tadilatın, binanın ana taşıyıcılarını zayıflatması. Veya binanın mimari biçiminin esaslı bir şekilde bozulması gibi.

Aynı şekilde işleri faaliyeti için zorunlu olmamasına rağmen ortak kullanım alanlarının orantısız bir şekilde engellenmesi/daraltması. Yapılacak tesisatın gürültü, sarsıntı veya koku gibi rahatsızlığın giderilemeyecek şekilde olmasıdır.

Bu hususları kısaca özetlemek gerekirse, ortak alanlarda kat maliklerin itiraz hakkı için;

• Ana yapının esaslı olarak değiştiriliyor olması.
• Kullanım alanlarının keyfi daraltılması.
• İşyerinin amacı dışında estetik değişikliklerin yapılması.
• Diğer kat maliklerine ağır ve giderilemez rahatsızlık vermesi.

Zorunlu olan işlemlere birkaç örnek gösterelim!

1. Havalandırma ve Egzoz Sistemleri: İşyerlerinde havalandırma sistemleri çoğu zaman yönetmeliklere göre zorunludur. Mutfak olmasa bile makine havalandırması gerekebilir. Bu sistem için dış cepheye ızgara yerleştirilmesi gerekebilir. Bazı durumlarda kanalların ortak alanlardan geçirilmesi zorunludur. Kat malikleri bu tesisleri tamamen yasaklayamaz. Yargıtay bu amaçlı tesisleri çoğu zaman zorunlu kabul eder. Ve rahatsızlık gerekçesiyle tam engel koymayı hukuka aykırı görür. Bu tür engellemeleri hakkın kötüye kullanılması sayar.
2. Yangın Merdiveni – Acil Çıkış Düzenlemesi: İşyeri büyükse yangın merdiveni zorunlu olabilir. Kalabalığa hizmet veren işletmeler acil çıkış düzenler. Örneğin; marketler ve kafeler bu kurala tabidir. Ayrıca restoranlar ve eczaneler de aynı yükümlülüğü taşır. Yangın güvenliği kamu düzeni gereğidir. Kat malikleri tamamen engel olamaz ve engel çıkarsa da mahkemeden izin isteyebilir.
3. Engelli Erişimi: Engelli erişimi de yönetmelikle zorunludur. Birçok işletmede rampa yapılması gerekir. Hatta bazı yerlerde platform da zorunlu olabilir. Rampa çoğu zaman ortak alanı etkiler. Kat malikleri erişimi tamamen engelleyemez. Ancak bina güvenliğini tehlikeye atan hallerde itiraz edebilirler.

Kat malikleri keyfi olarak işleme engel olabilir mi?

Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre bir işletmenin faaliyetini sürdürmesi için yasal olarak zorunlu tesisin yapımını engellemek Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesi uyarınca hakkın kötüye kullanılması teşkil eder. Bu kapsamda malikler hukuki dayanağı olmayan bir engelleme yaparsa, yargı merciine müracaat ile bu engel kaldırılabilir.

Peki hakkın kötüye kullanımı sayılan durumlar nelerdir?

Öncelikle bu tadilatın site apartmanda dükkan açmak ve ruhsatlarına dair yönetmeliklerde düzenlenmiş olması durumu örnek gösterilebilir.
Yapılacak işlem yönetmeliklerle düzenlenmemişse de, bu tesisatın, binanın statiğine, ana yapısına veyahut güvenliğine zarar vermeyecek şekilde olması da bir başka nedendir. Burada “zarar verilmeyeceği” teknik raporla kanıtlanmalıdır.
Yapılacak işlemlerin, aşırı gürültüye, taşkınlığa, kötü kokuya veya apartmanda yaşamanın dayanılmaz şekilde engellenmemesinin ispatlanması da yeterli olacaktır.
Sonuç olarak; işyerinin yasalara uygun olarak faaliyet göstermesi için zorunlu olan tadilatların, kat maliklerinin hakkı kötüye kullanması yoluyla engellenmesi hukuken kabul edilemez. Yargıtay’ın istikrarlı içtihatları, yasal zorunluluğu keyfi itirazların önüne koymaktadır.

Haksız engellenme durumunda ne yapabilirim?

Bu tür bir uyuşmazlıkta zaman kaybetmek, işletmenizin ruhsatını veya faaliyetini tehlikeye atar. Keza işletmenizden elde edeceğiniz kârı da engeller. Burada yapılacak şey doğru ve hızlı hareket etmektir.

1. Hukuki Dayanağın Tespiti: Tadilatın kesinlikle yasal zorunluluk kapsamında olup olmadığının tespiti.
2. Hızlı Dava Süreci: Sulh Hukuk Mahkemesi’nde müdahalenin men’i/izin davası açılabilir. Bu sayede kat maliklerinin rızası yerine geçecek şekilde izninin yargı yoluyla alınması sağlanır.

İşyeri sahibi değilim, kiracı olarak bu davayı açabilir miyim?

Bu sorunun cevabı, evet. Kiracı, işlerini işleten kişi olarak ruhsat zorunluluklarına tabiidir. Bu kapsamda tadilat izni davasını da açma hakkına sahiptir.

Antalya Hukuk Bürosu olarak Kat Mülkiyeti Kanunu ve güncel Yargıtay uygulamaları doğrultusunda, işyerinizin yasal zorunluluklarını mahkeme nezdinde kanıtlayarak, iş süreçlerinizin kesintiye uğramadan devam etmesini sağlıyoruz. Tadilat izni davası, kiracı hakları veya kat malikleri kurulu uyuşmazlıklarınız için bize ulaşın.